Фиксация ключевой ставки: быль или реальность?
Фиксация ключевой ставки: быль или реальность?
ЦБ РФ на заседании в пятницу, 28 октября, сохранил ключевую ставку на уровне 7,5%, однако эксперты прогнозируют риск повышения ставок.
Как и заявляли эксперты в интервью ранее, Центральный банк взял паузу для оценки новых проинфляционных рисков и обьявил на заседании о сохранении ключевой ставки. Однако каким образом данная фиксация повлияет на рынок недвижимости: вырастят ли ипотечные ставки? Не снизится ли спрос на жилье?
Риск роста ипотечных ставок имеет место быть
Стоит напомнить, что ключевая ставка - далеко не единственный базис, хотя и основополагающий, который влияет на на стоимость ипотечных кредитов. Эта осень выдалась богатой на события: компенсирование будущих потерь по уже выданным ссудам, увеличение рисков по вновь выдаваемым кредитам на фоне частичной мобилизации, поэтому рост был обусловлен этими факторами. «Поскольку ключевая ставка была сохранена на прежнем уровне, ставка по ипотеке также, вероятнее всего, пока не будет существенно изменяться», — считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. По ее словам, банки могут повысить ипотечные ставки «в случае появления новых вводных».
К примеру, в сентябре мы наблюдали не только не уменьшение ставки по ипотеке, но и даже увеличение, хотя ключевая ставка понизилась на 0,5%. Эксперты считают, что риск дальнейшего повышения сохраняется. Из-за нестабильной ситуации и нарастающим рискам в экономической сфере банки будут вынуждены повышать ставки. «По нашим ожиданиям, рост в пределах 50–75 б.п. вполне реалистичен. Вероятность ухудшения качества выдаваемых ипотечных кредитов возрастает, и банки вынуждены учитывать ее в процентных ставках», — сказала Ирина Носова, директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА.
Также мнением поделился и аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов: «Рост ипотечных ставок в последние недели уже отражает повышенные риски, связанные с частичной мобилизацией. Поэтому в краткосрочной перспективе я не жду их дальнейшего повышения. Далее все будет зависеть от развития ситуации в экономике, с конфликтом на Украине», — заявил он.
Спрос на ипотеку не повысится
Мы с вами наблюдали восстановление спроса на ипотеку летом этого года, однако в сентябре ситуация значительно замедлилась ввиду ситуации в стране. К слову, аналитик «Финама» поясняет: «В условиях повышенной неопределенности граждане, скорее всего, будут более осторожно подходить к такому важному делу, как покупка жилья в кредит. Банки же, в свою очередь, какое-то время продолжат предъявлять более строгие требования к заемщикам».
Если обратиться к цифрам, то по данным правительства, количество выданных ипотечных кредитов в Российской Федерации за 3/4 года сократилось на треть. Люди бояться браться ипотечные кредиты из-за нестабильной политической и экономической ситуации, и интересно, что, скорее всего, фиксация процентной ставки не повлияет на спрос существенно. «Для принятия решения о покупке недвижимости нужна уверенность покупателей в стабильности своего будущего. Поэтому пока существенного оживления спроса ждать не стоит даже в случае снижения ставок», — считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».
Такие факторы, как в том числе степень неопределенности в экономике, более высокие процентные ставки и, что немаловажно, снижающаяся доступность жилья в результате удорожания квадратного метра ранее прогнозируют снижения прироста ипотечного кредитного портфеля примерно в два раза, до +15% по итогам 2022 года по сравнению с предыдущим годом. Аналитик АКРА Ирина Носова пояснила: «Вместе с тем фактор сезонности, который традиционно имеет место быть к концу календарного года, несколько поддержит ипотечные выдачи».
А что с вторичным жильем?
Давайте отметим, что спрос на вторичке поддерживается за счет постепенного отказа от «нулевой» ипотеки на первичном рынке. И как отмечают эксперты, большинство покупателей мотивируются покупкой готового жилья нежели нового. Как отмечают аналитики известного сервиса ЦИАН в лице Виктории Кирюнихиной: «Для восстановления спроса нужна не только доступная ипотека, но и снижение общей неопределенности». Однако заметим, что спрос на вторичку в октября вернулся к моменту конца лета 2022 года, но все же на 1/5 меньше в процентном соотношении к 2021 году.
«В то же время потребуется несколько месяцев без новых потрясений, чтобы спрос окончательно восстановился», — отметила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». «Если бы ЦБ продолжил снижать ключевую ставку, это помогло бы девелоперам в получении более выгодных кредитов и сделало бы доступнее ипотеку, служащую важнейшим драйвером спроса», — дополнила она. Эксперты также отмечают положительное влияние завершения частичной мобилизации в Москве и МО, однако прогнозируют, что спрос как на новое жилье, так и на вторичку будет определяться общей ситуацией в стране. Решение Центрального банка не повлияет ключевым образом на спрос на новостройки поскольку большая часть, что составляет около 3/4, ипотечных сделок приходится на льготные программы, в том числе от застройщика.
В заключении хотелось бы подчеркнуть слова Виктории Кирюхиной, упомянутой выше в статье, что: «Однако сохранение ключевой ставки на прежнем уровне не позволит рынку компенсировать этот рост процентов по кредитам. Это могло бы поддержать рынок». И по мнению большинства экспертов аналитиков банки, которые в последние недели снизили выгодные условия ипотечного кредитования, повысив ставки на 1% в среднем на фоне увеличения рисков «просрочки», все-таки стабилизируют предложения по ипотечным кредитам, хотя остаётся риск повышения ставок, что следует принять во внимание, заявляют эксперты.